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面粉贵过面包 中铁建等拿地王房企遭遇现实尴尬

发布时间:  浏览: 773 次  作者:次仁卓嘎

  进入2018年,陆续有不少城市土地 开闸,但从 成交情况看,重点一二线城市土地 呈现出冷热不均的态势,南京(楼盘)等城市,快节奏、低溢价成为近段时间以来土地 的总基调,“地王”热潮难以再现,但苏州(楼盘)、杭州(楼盘)等城市仍有热门地块遭遇房企激烈竞拍,甚至刷新地王纪录。

  1月8日,苏州开启2018年第一场土地拍 ,编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块,出让面积为37909平方米,容积率0.6,建筑面积约22745.46平方米,起始总价6.82亿元。据业内人士测算,该地块起拍楼面价达每平方米30000元米,为当日拍 土地起拍楼面价最高,最高楼面限价也达每平方米45000元。但在当日,包括中国铁建(601186,股吧)房地产集团有限公司(以下简称“中铁建”)、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与该地块的竞拍。最终,中铁建以总价98185万元竞得,成交楼面价每平方米43167元,溢价率43.9%。
 

  2017年开始,地方楼市调控政策不断升级,范围力度持续扩容,整体 下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。针对上述中铁建等拿“地王”房企遭遇的现实尴尬,克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为, 因部分地王项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”

  同策咨询研究部总监张宏伟则建议,“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品之间的关系,在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前 业绩的问题,又要谋求 份额及长远发展。

  在推盘时序及策略上,张宏伟建议相关企业应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品,以“现金为王”,其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性,要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长,以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前 相对亏损的状态。如果把控的好,这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益,也为企业发展带来峰回路转的效应。

  与此同时,在面临 不确定因素的情况下,业内专家建议拿“地王”的房企可以采取合作开发模式,实现 资源的优化配置。在激烈的 竞争环境和楼市调控的背景下,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等,都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。

  在这个问题上,郭广昌接盘上海(楼盘)证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘,复星持有50﹪股权,兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发便是一个合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发,在楼市调控的背景下,房企由竞争转为“竞合”,“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗,又合作相互借力,各方也可规避投资开发风险,优化 资源配置,实现利益最大化。

  值得一提的是,中铁建拿下的上述地块的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录,成为新的单价地王。比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价每平方米38745元)高出近5000元。此外,较2017年全市最高成交楼面价高出每平方米1.45万元(约50%)。即便是对比土地 较热的2016年,该成交单价同样高出约每平方米4000元。

  事实上,这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年12月20日,位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂(2016)04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得,终成交价766667万元,楼面价每平方米27757元,溢价率53%。

  一线城市调控越来越严厉情况下,当前土地 的风险已经从一线城市向二三线,甚至三四线转移。其中,二线城市当中的苏州、南京、合肥(楼盘)、无锡(楼盘)被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。但针对苏州 ,业内人士指出,成交楼面价每平方米20000元以上地块,高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间,盈利空间着实有限,同时在整体楼市调控趋紧的背景下,高价地项目普遍难以开盘。

  除苏州外,杭州的土地 近期也很火热。

  近日,杭州也迎来2018年首场土拍,5宗地块中2宗住宅用地竞争较为激烈,先后触及70%的溢价率上限,进入竞自持阶段。最终,由浙江本土房企杭州城建(大家房产)和祥生地产竞得。其中,位于拱墅区上塘单元的FG08-R21-01地块,大家房产以总价27亿元、溢价率70%、自持5%的代价竞得。每平方米36556元的楼面价,一举超过中国金茂于2017年9月20日在上塘单元创下的每平方米35243元的板块“地王”。同时,位于西湖区之江度假区单元的XH1705-18地块,由祥生地产以总价26.98亿元、70%溢价率、自持50%的代价获得,楼面价达每平方米19608元。

 

  (原题:《“面粉贵过面包”,中铁建等拿“地王”房企遭遇现实尴尬》)

(责任编辑:娄在霞 HN151)看全文

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