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房地产调控下 上海楼市有何新变化?

发布时间:  浏览: 213 次  作者:次仁卓嘎

房地产,房地产调控,上海楼市

房地产调控下,上海楼市有何新变化?

11月28日,对于上海楼市是一个符号性很强的日期。去年的今天,上海三大部委联合发布宏观调控政策。这一年对于中国房地产 和上海楼市而言,都是相当不平凡的一年,从建立购租并举的多元 体系,到“房住不炒”的全民共识,从顶层设计到措施落地,居住属性逐渐配套在各级房地产 之中,也体现在诸多交易行为细节之中。

调控一周年,上楼市到底发生了哪些变化?

1、价格趋势变:止涨回归成为主旋律

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政策的威力让价格基本停摆,二手房下降更为明显,同比降幅6%左右;新房因为成交区域结构的区别,均价体现尚不明显,但对于新开盘来讲,不再出现追涨型高价盘;既有存量涨价也基本绝迹。价格止涨回归的主旋律,已经定局。

2、土地供应格局变:招挂复合与纯租赁用地为主

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上海链家首席 分析师张月表示,土地供应的调整,一是以招挂复合为主,且对拿地资金要求更为严格,地价回归平稳;二是推出纯租赁地块:按占地面积来看,纯租赁地块用不到4个月时间占到了2017年前11个月住宅供应的14%左右。按照此节奏,即使后期调剂后有所放缓,每年几万套的可能性仍然很高。

3、新房供应策略变:稳供应去库存更加理性

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上海链家首席 分析师张月表示,新房的新增供应,尤其是8月份以后,处于维稳态势,已经从主要随房企节奏释放向规划入市转变,而库存也在长周期内逐渐有所消化。供应策略的改变,让 更加理性。

4、一二手联动格局变:双向联动更明显

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上海链家首席 分析师张月表示,随着外郊环与郊环外成为新房供应主场,市区内住房需求核心依靠二手 ,新房蓄客回流到二手 的逆向联动效应已经越来越明显,这也是资源不断优化配置的选择。

5、业主在售心态变:心里想着 ,实际只能等

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上海链家首席 分析师张月表示,成交进入长周期,让业主的心态发生了根本转变:一是看稳, 急涨急落 所衍生的诸如临时涨价、签后违约等搅动因子,不再高频出现,交易安全属性增强;二是看长,换房进入长周期通道,但需求依然强劲存在, 策略会相应偏保守。

6、小区热度变:千余楼盘进入“休眠”

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上海链家首席 分析师张月表示,调控一年,有成交小区相比去年同期,少了1300多个,热盘转冷、冷盘休眠,意味着盘活存量的支撑样本变少,这是由供、需同时下降造成的:换房为诉求的 ,也意味着 不掉也买不了, 和需求会发生同步变化。这对调控形成的挑战 是,抑制需求的同时, 也在减少, 供需矛盾不会发生实质性改变。

7、后调控时代的“长三角”城市群

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上海链家首席 分析师张月表示,长三角城市群的典型城市房地产 的表现,基本都未出现明显的冷调,偏中性温和,这也会对上海 形成一定的参照。

8、后调控时代的思考

房地产长效机制的构建会发挥更大的作用:构建房地产长效机制的核心是解决“住”的问题。在上海这样的超大城市体,要解决住的问题要靠租售并举的多元 体系,在购的制度持续加码和完善后,租的制度却刚刚开始,未来租住端从政策到管理到落地的逐渐同步,会进一步激活上海新的居住活力。

在二手房 方面,要让首套刚性需求,在政策上继续保持倾斜,对改善性需求平稳释放,每年保持稳定的交易量,防止 一致性预期的强化引起 急涨急落。

在发展租赁方面,增设纯租赁地块的供应,是增加租赁 的有效途径,但需要在未来几年方能逐渐形成真正的租赁住房供应。解决当前的租住问题,仍需靠存量租赁房屋的规范化管理,一是C端的管理:上海拥有2400万常住人口,有超大规模的租赁需求,租赁供应量核心还是靠个体房东来提供;二是B端的管理:预计未来三年,机构代理租赁房屋规模会达到60万套以上,规模成长以后,品质和效能否带来同步上升,需要更多的细节智慧,同时更需要扶持与配套激励。

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数据来源:上海链家 研究中心

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